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彭中天的博客[中天语思]

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彭中天,属兔,赣人。毕业于江西财经大学,美国南加州大学(SCUPS)工商管理博士,高级经济师,民革中央经济委员会委员,江西省政协常委,南昌市人大代表,南昌市人民政府参事,北京大学研究员,北京科技大学企业与产业发展研究所副所长,江西省社科院特约研究员,江西省社会主义学院客座教授,文化部艺术品评估委员会委员,北京文化创意产业专家库成员,江西省文联顾问,中国庐山品牌建设总顾问,中国版权共同市场首席顾问、国际版权交易中心总顾问、雅昌艺术网文化顾问,《管理学家》杂志总顾问,科瑞集团创始人、监事会主席

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【引用】驳郎咸平政府是房地产最大收益者之谬论  

2011-06-26 17:10:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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驳郎咸平政府是房地产最大收益者之谬论


驳郎咸平政府是房地产最大收益者之谬论 - 吴其伦 - 吴其伦的博客

 

日前,郎咸平做客第一财经时表示:“中国涉及房地产的税是12项、费是50项,是全世界税收品种最多的一个国家。这62项税费占房价的30%~40%,这还不算出让金,出让金应该占到房价的30%~50%之间。如果把62项税费和出让金加起来,会发现我们买的房子的50~90%进了政府的口袋里————房地产商要道德干啥用?都被收走了嘛。。。”

郎咸平之言向公众传达了一个信号,即政府是房地产最大收益者。对此,笔者深不以为然。

首先,涉及房地产的税费根本没有郎咸平所说的那么多,且很多费用并非政府征收。

目前,绝大多数城市涉及房地产的税费如下:

税9项:1、营业税,2、印花税,3、城建,4、教育费附加,5、契税,6、土地增值,7、所得税,8、土地使用,9、房产税

费27项:1、土地出让金,2、双重配套费,3、蓝图审查费,4、防雷检验费,5、防震检测费、6、绿化费,7、墙改费,8、施工放线费,9、规划设计费,10、人防费,11、文物勘探费,12、施工合同鉴证费,13、预算审核费,14、工程造价咨询审核费,15、质量监督费,16、土壤氡气检测费,17、室内空气检测费,18、政府价格调整基金,19、劳务咨询费,20、职工培训费,21、安全施工措施费,22、散装水泥推广费,23、预售许可证服务费,24、房屋面积界定费,25、房价查服务费,26、管线综合竣工图设计费,27、电力委托费。

可见,在上述涉及房地产的相关税费中,很多费用并非政府征收,并且,也没有郎咸平所说的那么多。

其次,税费及土地出让金在房价的占比根本没有郎咸平所说的那么多,况且,这几年房价一直在上涨,而税费却只征一次,房价每上涨一次,税费及土地出让金在房价中的占比将降低一次。

郎咸平说税费加土地出让金占房价的50~90%,果真如此吗?

我们先看一下土地在房价中的占比:2009年7月24日,国土资源部公布的一项调查报告,将全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光,平均地价房价比为23.2%,其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。按房地产项目所处地域划分,东部地区共有案例316个,地价占房价比例平均为27%;中部地区共有案例158个,地价占房价比例平均为21%;西部地区共有案例146个,地价占房价比例平均为18%。

由此数据我们可以看出,在房价没有出现快速上涨的情况下,土地出让金在房价的占比为23.2%,而今年来房价持续疯涨,土地出让金在房价的占比将远低于23.2%。

我们再看涉及房地产税费在房价的占比:2008年3月8日,全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与十名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》中提到,房地产开发商需要缴纳50余项的税费,涉及到约25个政府部门,总体费用占到开发成本的15%-20%。

王超斌是河南台兴房产有限公司董事长,由此可见,上述提案是开发商提交给政府的一份旨在减轻开发商负担的建议,其可信性应该很高。也就是说,涉及房地产的税费在房价中的占比为15%-20%,这一数据是真实可信的,绝不是郎咸平所说的30%~40%。

结合上述两组数据,土地出让金及税费在房价中的占比也就是30%~40%,绝不是郎咸平所说的50~90%。况且,近几年房价一直在上涨,而税费及土地出让金只征收一次,房价每上涨一次,税费及土地出让金在房价中的占比就降低一次。

第三,近年来,房产商的财富快速累积并膨胀,若真如郎咸平所说,政府拿走房价中的50~90%,则绝不会缔造如此多的地产富豪,几乎所有房产商均将因难以维持而破产倒闭。

房改以来,房地产业成为造就富翁的生产线,2007福布斯中国富豪榜第一名是广东碧桂园房地产公司的杨惠妍,个人净资产高达162亿美元,第二名是香港世茂集团的许荣茂,个人净资产73亿美元,第三名是上海复星国际集团的郭广昌,个人净资产48.5亿美元。

2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少,在前10名的富豪就有6名出自房地产行业。2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少,在前10名的富豪就有6名出自房地产行业;《2010中国亿万富豪调查报告》称,中国上榜的亿万富豪,涉足房地产行业的富豪567人,几占总数1/3。

    万科企业股份有限公司2009年年度报告显示,该公司2009年实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元。

上述数据充分说明,若果真如郎咸平所说,政府拿走房价的50~90%,则绝不会在房产发展仅10多年的时间内缔造如此多的地产富豪,几乎全部房产商均将因难以维持而破产倒闭。因为,房地产的成本除了土地出让金及税费外,还有建安、人力资源、办公费用、广告推广、贷款利息等成本支出,而这些支出占据房地产成本的大部分。若政府拿走房价的50~90%,则房地产商将无法赢利甚至亏损,这些地产富豪从何而来?无法赢利的开发商不倒闭才怪。

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